在生活中，我们经常听说这样的事情，某房东将房屋出租后，承租人在未得到出租人同意的情况下，擅自把房屋再次转租。那么转租的合同效力如何呢？房东如何维护自己权益呢？今天小编就为大家解析一下以上两个问题。
从《民法典》租赁合同的规定来看，对转租合同的法律效力，没有给出直接而明确的规定。对于未取得出租人同意的转租合同的法律效力的认定，需遵从《民法典》确立的合同效力认定标准以及生效司法解释的规定予以认定。《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》关于这个问题有论述，即“承租人擅自转租情况下，承租人虽不具有将租赁物进行转租的处分权，但其与第三人订立合同的效力应当适用无权处分的处理规则，转租合同的效力并不因此受到影响。”由此可见，因擅自出租他人之物订立的租赁合同，不影响租赁合同效力，合同只要未发生可撤销、无效事由的，租赁合同就有效。
根据《民法典》第716条第2款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。基于合同的相对性原理，出租人只能向承租人主张解除合同，不能向次承租人解除合同，毕竟房屋租赁合同的当事人是房东和承租人。出租人行使解除权时，解除的意思表示到达承租人即可，无需通知次承租人。但是出租人行使解除权有一定的限制，即出租人行使解除权必须在其自知道或应当知道承租人擅自转租之日起6个月内行使，如果在6个月内未提出异议的，6个月期间届满，出租人的解除权消灭。
综上所述，承租人擅自转租，不影响承租人与次承租人之间租赁合同的效力。当出租人发现承租人擅自转租事由，需在6个月内提出异议，否则解除权消灭。
