一方婚前贷款买的房子,离婚如何分割

今天我们讨论的是一方婚前购买不动产并办理了贷款,婚后夫妻双方共同还贷,但离婚时贷款尚未还清,该房屋如何分割的问题。
其实此类情形在《民法典》婚姻家庭编的司法解释中,已有较为明确的规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归登记一方,尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则,由不动产登记一方对另一方进行补偿。”
对于房产的增值部分可获得多少补偿,可根据房屋购置资金的来源及其在全部房价款中所占的比例考量。一般情况下,房屋购置资金的来源由以下三个部分组成:
(1)一方于婚前购房时交纳的首付款以及其个人偿还的贷款部分;
 
(2)双方当事人婚后共同还贷部分;
(3)未偿还的贷款。
第一部分,系不动产的自然增值,并非投资收益,不应作为夫妻共同财产分割;第三部分,未归还的贷款既已视为是房屋所有权人的个人债务,其对应的房产增值亦应系房屋所有权人所有,对方无权要求分割其对应的增值部分。
而第二部分,由于婚后夫妻任何一方的所得均属于夫妻共同财产,而且夫妻在一起生活,使得另一方已经没有必要或者没有可能购置个人房屋,同时,房价持续上涨,也加大了无房一方的机会成本,使得其实际上已经因为缔结婚姻而错过了最佳的个人购房时机,因此对于夫妻共同还贷部分,不应只由房屋所有权人简单地补偿对方一半,还应该补偿对方共同还贷部分对应的房产增值。对此,各地法院计算方式不一致,较为常见的是:应补偿的数额=共同还贷部分÷2×(房产的现价值÷总房款)。
在分割夫妻共同还贷部分对应的增值部分时,既要保护个人婚前财产的权益,也要公平分割婚后共同共有部分财产的权益,同时还不能损害债权人银行的利益。上述计算方法并不能涵盖实际案件中的所有情形,也并非绝对权威、准确。在实务中,我们也会结合当事人的具体情况,综合平衡男女双方的利益和保护妇女权益,对计算方式进行合理的调整。